Bir xonali uy yaxshi foyda keltiradimi yoki ikki xonali? Uy olib, ijaraga bermoqchi bo‘lganlar o‘qisin

Pandemiyadan keyin tez qizib ketgan ijara bozori bugun sekin-asta “nafasini rostlayapti”. Bir paytlar har oy yangilanib borayotgan narxlar, ijarachilar orasidagi raqobat va uy topishdagi qiyinchiliklar endi o‘rnini ehtiyotkorlik, tanlov va muvozanatga bo‘shatmoqda. Hududlar kesimida qaralsa, ayrim shaharlarda narxlar aniq pasaygan, boshqalarida esa faqat yuqori segmentgina o‘z pozitsiyasini saqlab qolmoqda. Toshkentda esa ikki yil davom etgan keskin bosimdan so‘ng bozor asta-sekin barqarorlashib bormoqda. Bu jarayon ortida qanday omillar turibdi? Qaysi shahar va tumanlarda ijarachilar yutmoqda, qayerda esa talab hanuz kuchli? Quyidagi tahlil ijara bozoridagi o‘zgarishlarning yashirin mexanizmlarini ochib beradi.

Dispersiya yuqori

Pandemiyadan keyingi tez tiklanish davridan so‘ng, hududlar markazlaridagi ijara narxlari asta-sekin pasaya boshladi. Bu esa bozorda talab va taklif muvozanati tiklanayotganini anglatadi. 2023-yilning 4-choragidan 2025-yilning 3-choragigacha bir va ikki xonali kvartiralarning o‘rtacha ijara narxlari aksariyat hududlar markazlarida kamaydi. Masalan, Buxoro shahrida mediana ijara 220 AQSH dollaridan 200 AQSH dollariga, Farg‘ona shahrida 250 AQSH dollaridan 200 AQSH dollariga, Guliston shahrida 250 AQSH dollaridan 215 AQSH dollariga tushdi.

Shu kabi, uch xonali kvartiralarning ijaralari ham ko‘pchilik hududlarda qisqardi Andijon shahrida 500 AQSH dollaridan 400 AQSH dollariga, Farg‘ona shahrida 340 AQSH dollaridan 300 AQSH dollariga, Nukus shahrida 284 AQSH dollaridan 239 AQSH dollariga tushdi.

Mediana ijara narxlari pasaygan bo‘lsa-da, narxlar tarqoqligi (dispersiya) yuqori bo‘lib qolmoqda, ayniqsa bir va ikki xonali uylar bo‘yicha. Bu holat joylashuv, bino sifati va qurilish turiga qarab bozor hali ham kuchli segmentlarga bo‘linib turganini ko‘rsatadi.

Ayniqsa, Samarqand va Buxoro shaharlarida yuqori segmentdagi ijaralar barqaror saqlanmoqda. Bunga xorijiy ijarachilar, biznes vakillari hamda turizm bilan bog‘liq ijara faoliyati sabab bo‘lmoqda. Boshqa tomondan, Andijon, Farg‘ona va Namanganda aholi zichligining o‘sishi markaziy hududlarda ijaralarni nisbatan barqaror ushlab turmoqda. Bu esa umumiy bozor pasayishiga qaramay, mahalliy talab hali ham yuqori ekanini ko‘rsatadi.

Toshkent shahrida ijara narxlari

2022-2023-yillardagi keskin o‘sishdan so‘ng, Toshkent shahridagi ijara narxlari asta-sekin barqarorlashishni boshladi. Bu talabning kamayishi va taklifning tiklanib borayotganini ko‘rsatadi. 2023-yil 4-chorakdan 2025-yil 3-choraggacha bo‘lgan davrda barcha turdagi kvartiralar bo‘yicha mediana ijara narxlari biroz pasaydi. Bu esa ikki yil davom etgan kuchli bosimdan so‘ng bozor muvozanat holatiga qaytayotganini bildiradi.

Bir xonali xonadonlar narxlarining pasayishi

2023-yil oxirida bir xonali kvartiralarning mediana ijara narxlari eng yuqori darajaga yetgan edi. Bunga urush bilan bog‘liq migratsiya oqimlari va pandemiyadan keyin qaytgan aholining talabining oshishi sabab bo‘lgan. Shundan keyin ko‘pchilik tumanlarda narxlar va 10-20% ga pasaydi. Eng sezilarli pasayish shahar markazidagi tumanlarda Mirobod, Shayxontohur Olmazor tumanlarida kuzatildi. Bu hududlarda qisqa muddatli ijara takliflari ko‘paydi va yangi kichik uylar qurib bitkazildi, natijada bozorga qo‘shimcha taklif chiqdi. Aksincha, Yakkasaroy va Yunusobod tumanlarida ijara narxlari ancha barqaror bo‘ldi. Bunga ushbu hududlardagi barqaror ish o‘rinlari va arzonroq yangi uylar ta’minoti sabab bo‘ldi. Umuman olganda, narxlarning pasayishi shuni ko‘rsatadiki, vaqtinchalik migratsiya tufayli kelib chiqqan talab bosimi endi kamaygan va bozor yana inqirozgacha bo‘lgan normal holatga qaytmoqda.

Ikki xonali xonadonlar narxlarining pasayishi

Ikki xonali kvartiralar narxlarning pasayishi eng aniq sezilgan segment bo‘ldi. Bunga o‘rta daromadli ijarachilarning daromad o‘sishining sekinlashuvi tufayli uy-joy byudjetini qayta ko‘rib chiqishi sabab bo‘ldi. Shayxontohur tumanida mediana oylik ijara narxi 900 AQSH dollaridan 600 AQSH dollariga tushdi. Mirobod tumanida esa shu davr ichida 800 AQSH dollaridan 650 AQSH dollariga pasaydi. Yunusobod va Yakkasaroy tumanlarida narxlarning pasayishi biroz kamroq bo‘ldi.

Bu hududlarda yangi uylar ko‘p qurilgani va transport qulayligi yuqori bo‘lgani sababli ijara narxlari nisbatan balandroq darajada saqlanib qoldi. Bu jarayon bir nechta omillarga, xususan, migratsiya oqimlarining barqarorlashuvi, talabning mavsumiy pasayishi (ayniqsa talabning talabalar tufayli o‘zgarishi va kamayishi), yangi qurilishlar hisobiga ijara taklifining ko‘payishi, ilgari egasi yashagan uylarning ham ijaraga chiqarilishiga bog‘liq.

Uch xonali xonadonlar

Uch xonali xonadonlarning ijarasi ham asta-sekin pasaya boshladi, biroq pasayish darajasi tumanlarga qarab farq qildi. Yakkasaroy, Mirobod va Shayxontohur kabi hududlarda narxlar mustahkam saqlanib qoldi, bu yerda asosan chet ellik mutaxassislar va biznes sohasi vakillarining talabi ijara narxlari shakllanishiga ko‘proq tasir o‘tkazadi. Aksincha, Mirzo Ulug‘bek, Yashnobod va Yunusobod tumanlarida yangi uylar ko‘p qurilgani sababli ijara narxlari sezilarli darajada pasaydi. Tumanlar bo‘yicha ijara narxlari orasidagi farqlar kengaygani bozorning sifat va mahalla infratuzilmasi bo‘yicha yanada kuchli segmentlarga bo‘linayotganini ko‘rsatadi. Uch xonali xonadonlar narx o‘zgarishiga sezgirligi oshdi, oilalar uchun uy maydonidan ko‘ra maktab va ish joyiga yaqinlik muhimroq bo‘lib bormoqda.

Toshkent shahridagi ijara narxlarining hozirgi pasayishi va barqarorlashuvi bir nechta uzoq muddatli va qisqa muddatli omillar bilan bog‘liq. 2022-2023-yillarda Rossiya va qo‘shni davlatlardan kelgan migratsiya oqimlaridan keyin talab vaqtinchalik oshib ketgan edi. Hozir migratsiya sekinlashgani sababli, ayniqsa jihozlangan kichik kvartiralarga bo‘lgan kuchli talab yo‘qoldi. Talabalar oqimi hali ham ba’zi tumanlarda qisqa muddatli narx oshishiga sabab bo‘ladi, ammo avvalgidek keskin emas. Bozor endi mavsumiy sikllarga moslashgan. Yangi ko‘p qavatli uylarning topshirilishi va investisiya maqsadida sotib olingan kvartiralarning ijaraga chiqarilishi natijasida taklif oshdi. Bu esa narx bosimlarini yumshatdi va tumanlarda ijaraga uy topishni osonlashtirdi. Daromad o‘sishining pasayishi va iqtisodiy faollikning sekinlashuvi ijarachilarning narx ko‘tarilishiga toqat qilish imkoniyatini chekladi. Shu sababli ko‘plab segmentlarda ijara narxlari barqarorlashdi.