Toshkentdagi uy-joylar ommaviy baholandi: ayrim obyektlarda bozor qiymati kadastr narxidan 15 baravar yuqori

Toshkentdagi qariyb 600 mingta kvartiraning umumiy qiymati ommaviy baholash natijasida 426,7 trln so‘m deb hisoblandi. Bu obyektlarning amaldagi kadastr qiymati esa 57,7 trln so‘mni tashkil etadi. Hovli-joylarda esa farq yanada kattaroq – ularning ommaviy baholashdagi jami qiymati 587 trln so‘m bo‘lgan bo‘lsa, amaldagi kadastr qiymati 39 trln so‘mga teng.

Mazkur natijalar hozircha yakuniy emas. Toshkentda tajriba tariqasida o‘tkazilgan ko‘chmas mulkni ommaviy baholash natijalari 5-sentabrdan boshlab jamoatchilik muhokamasiga chiqarilgan.

Bu haqda ko‘chmas mulkni ommaviy baholash tizimi, uning joriy etilish sabablari, Toshkentdagi dastlabki natijalar hamda mulkdorlarning jarayondagi ishtirokiga bag‘ishlangan matbuot anjumanida ma’lum qilindi.

Gap har bir uyni alohida baholash haqida emas

Ommaviy baholash deganda har bir xonadon yoki bino uchun alohida mutaxassis chaqirilib, uning ayni paytdagi sotuv narxini belgilashi tushunilmaydi.

Tizim katta hajmdagi bozor ma’lumotlarini tahlil qilish orqali ko‘chmas mulkning bozor qiymatiga yaqin qiymatini aniqlashga mo‘ljallangan. Bunda yagona metodologiya, matematik va statistik usullardan foydalaniladi.

Tizimni bosqichma-bosqich joriy etish prezidentning 2025-yil 5-martdagi PF-43-son farmonida belgilangan.

Nega amaldagi kadastr qiymati bozor narxidan farq qiladi?

Ommaviy baholashni joriy etishning asosiy sabablaridan biri ko‘chmas mulkning kadastr qiymati bilan bozordagi real qiymati o‘rtasidagi sezilarli tafovutdir.

Amaldagi kadastr qiymatini hisoblashda ko‘chmas mulkning bozor narxiga ta’sir qiladigan barcha omillar to‘liq inobatga olinmagan.

Holbuki, uyning yoki xonadonning qiymatiga uning qayerda joylashgani, hududning rivojlanganlik darajasi, transport va ijtimoiy infratuzilmaga yaqinligi, yer uchastkasi, binoning qurilgan yili, umumiy maydoni, qavati va boshqa xususiyatlari sezilarli ta’sir ko‘rsatadi.

Ommaviy baholashda esa ushbu omillar birgalikda hisobga olinadi.

Bir xil maydon, deyarli bir xil kadastr qiymati, ammo uch baravar farq qiluvchi bozor narxi

Toshkentdagi tajriba jarayonida qariyb 100 mingta bozor ma’lumoti, takliflar va rieltorlik bitimlari o‘rganilgan. Bundan tashqari, notarial tartibda rasmiylashtirilgan 85 mingdan ortiq oldi-sotdi bitimi ham tahlil qilingan.

Baholashdagi farqni “Mirabad Avenue” va Yangihayot tumanidagi obyektlar misolida ko‘rish mumkin.

“Mirabad Avenue” turar joy majmuasida 2023-yilda qurilgan, maydoni 45 kvadrat metr bo‘lgan kvartiraning amaldagi kadastr qiymati 88,9 mln so‘m.

Yangihayot tumanida, Sergeli metro bekati atrofida joylashgan, 2022-yilda qurilgan va maydoni 45 kvadrat metr bo‘lgan boshqa kvartiraning kadastr qiymati 81,6 mln so‘m.

Ya’ni, ikki obyektning amaldagi kadastr qiymati o‘rtasidagi farq atigi 8 foiz.

Ammo bozor qiymati hisobga olinganda manzara keskin o‘zgaradi. “Mirabad Avenue”dagi kvartira taxminan 1,5 mlrd so‘m, Yangihayotdagi kvartira esa qariyb 508 mln so‘m deb baholangan.

Natijada amaldagi kadastr qiymatlari bir-biriga yaqin bo‘lgan ikki xonadonning bozor qiymati o‘rtasidagi tafovut qariyb uch baravarga yetgan.

Narx zonasi va individual koeffitsiyentlar qanday ishlaydi?

Ommaviy baholash bir necha ketma-ket bosqichda amalga oshiriladi.

Avval hududlar ko‘chmas mulk narxlariga qarab zonalarga ajratiladi. Narxlari bir-biriga yaqin bo‘lgan obyektlar joylashgan hududlar bitta narx zonasiga birlashtiriladi.

Keyingi bosqichda har bir hudud uchun namunaviy, ya’ni etalon obyektlar belgilanadi. Har bir narx zonasida ana shu etalon obyektning bir kvadrat metri uchun qiymat aniqlanadi.

Shundan so‘ng belgilangan qiymat hududdagi boshqa obyektlarga ularning individual xususiyatlari hisobga olingan holda tatbiq etiladi.

Hisob-kitobda obyektning qurilgan yili, joylashgan hududi, yer uchastkasi, umumiy maydoni, devor materiali, qavati va boshqa muhim xususiyatlariga qarab tuzatish koeffitsiyentlari qo‘llanadi.

Shu sababli har bir uy yoki xonadon uchun alohida baholovchi yollash talab etilmaydi.

Kvartiralarda farq 7,4 baravarga yetgan

Toshkentdagi dastlabki hisob-kitoblarga ko‘ra, qariyb 600 mingta kvartiraning ommaviy baholash asosidagi umumiy qiymati 426,7 trln so‘mni tashkil qilgan.

Ushbu kvartiralarning amaldagi kadastr qiymati esa 57,7 trln so‘mga teng. Ya’ni ikki ko‘rsatkich o‘rtasidagi tafovut qariyb 7,4 baravar.

Hovli-joylarda farq yanada katta. Ularning ommaviy baholash asosida hisoblangan jami qiymati 587 trln so‘mni tashkil etgan. Amaldagi kadastr qiymati esa 39 trln so‘m bo‘lgan.

Bu ikki ko‘rsatkich o‘rtasidagi tafovut qariyb 15 baravarni tashkil qilgan.

Shu bilan birga, bu raqamlar yakuniy natija emas. Hozirda baholash natijalari jamoatchilik muhokamasidan o‘tkazilmoqda.

Mulkdorlar o‘z uyining bahosini tekshirishi mumkin

Baholash natijalari 2026-yil 5-sentabrdan jamoatchilik muhokamasiga qo‘yilgan. Muhokama 60 kun davom etadi.

Mulkdorlar davreestr.uz elektron platformasi orqali o‘zlariga tegishli obyektning baholash natijasini ko‘rishi va qiymat qanday shakllantirilganini tekshirishi mumkin.

Agar mulkdor hisob-kitobga rozi bo‘lmasa, platforma orqali asoslantirilgan taklif yoki e’tiroz yuborish imkoniyati mavjud.

Bundan tashqari, obyektning bozor qiymatiga yaqin qiymatini ko‘rsatuvchi QR-kodga ega elektron ma’lumotnoma olish imkoniyati ham yaratiladi.

Kelib tushgan murojaatlar va asoslantirilgan takliflar o‘rganiladi. Zarur deb topilgan hollarda baholash natijalariga tegishli o‘zgartirishlar kiritiladi.

Baholangan qiymat uyni aynan shu pulga sotish mumkin degani emas

Mutaxassislar ommaviy baholash natijasida aniqlangan qiymatni ko‘chmas mulkning ayni kundagi sotuv narxi bilan bir xil deb qabul qilmaslik kerakligini ta’kidlamoqda.

Tizimning vazifasi muayyan kvartirani bugun qancha pulga sotish mumkinligini aniqlash emas. Uning asosiy maqsadi katta hajmdagi bozor ma’lumotlarini tahlil qilib, ilmiy va metodologik jihatdan asoslangan, bozor qiymatiga yaqin ko‘rsatkichni shakllantirishdan iborat.

Baholashda Xalqaro Valyuta Jamg‘armasi va Jahon banki ekspertlarining tavsiyalari ham inobatga olingan. Jumladan, bozor ma’lumotlaridagi o‘zgaruvchanlik va statistik xatoliklar hisobga olinadi.

Shu sababli ommaviy baholashda aniqlangan qiymat amaldagi bozor narxidan o‘rtacha 20–30 foizgacha past bo‘lishi mumkin.

Masalan, A. Yugnakiy hududida maydoni 94 kvadrat metr bo‘lgan kvartira bo‘yicha amalda tuzilgan oldi-sotdi bitimi 1,2 mlrd so‘mni tashkil qilgan. Bu bir kvadrat metr uchun 12,7 mln so‘mga to‘g‘ri keladi.

Shunga yaqin mezonlarga ega obyektning ommaviy baholash qiymati esa 1,01 mlrd so‘m, bir kvadrat metri 10,8 mln so‘m deb hisoblangan.

“Akay City” turar joy majmuasida 96 kvadrat metrli kvartiraning bozor ma’lumotlaridagi qiymati 1,74 mlrd so‘m bo‘lgan. Unga yaqin mezonlarga ega 95 kvadrat metrli obyektning ommaviy baholash asosidagi qiymati esa 1,33 mlrd so‘mni tashkil etgan.

“Nestone” turar joy majmuasida 33 kvadrat metrli kvartiraning bozor narxi 1,54 mlrd so‘m deb ko‘rsatilgan. Ommaviy baholash hisob-kitobida esa ushbu obyektning qiymati 1,24 mlrd so‘m bo‘lgan.

Baholash butun O‘zbekistonga yoyiladi

Toshkentdagi tajriba bilan cheklanib qolmaydi. Ko‘chmas mulkni ommaviy baholash tizimini mamlakatning boshqa hududlarida ham bosqichma-bosqich joriy etish rejalashtirilgan.

• 2025–2026-yillarda tizim Toshkent shahrida amalga oshiriladi.
• 2026–2027-yillarda Nukus shahri va viloyatlar markazlarida ommaviy baholash o‘tkaziladi.
• 2027-yildan boshlab esa tizim respublikaning qolgan hududlariga ham tatbiq etiladi.

Baholash natijasi soliqni avtomatik ravishda oshirmaydi

Toshkentdagi ommaviy baholash natijalari e’lon qilinganidan keyin uning mulk solig‘iga ta’siri yuzasidan murojaatlar ko‘paygan.

Mutaxassislar bunda ikki tushunchani bir-biridan ajratish kerakligini ta’kidlamoqda: ko‘chmas mulkning baholangan qiymati va undan undiriladigan soliq summasi bir xil narsa emas.

Amaldagi qonunchilikka ko‘ra, ommaviy baholashning o‘zi fuqaroda yangi soliq majburiyatini yuzaga keltirmaydi va baholash natijasi avtomatik ravishda soliq summasining oshishiga olib kelmaydi.

Shuning uchun xonadon yoki boshqa ko‘chmas mulkning baholangan qiymati bir necha baravar oshgani soliq ham xuddi shu nisbatda ko‘payadi degani emas.

Soliq stavkalari, soliqqa tortish tartibi va yakunda to‘lanadigan soliq summasi alohida tartibda, soliq qonunchiligi asosida belgilanadi.

Matbuot anjumanida mulkdorlarga o‘z ko‘chmas mulk obyektlari bo‘yicha baholash natijalarini ko‘rib chiqish, hisob-kitob qanday shakllanganini tekshirish hamda zarur hollarda belgilangan tartibda asoslantirilgan taklif va e’tirozlarini bildirish tavsiya qilindi.