Uy sotib olishda “aldanib qolish” xavfi kamayadimi?

Uy olmoqchisiz. Rieltor uy topib berdi. Hujjatlarni ko‘rsatdi, hammasi joyidadek. Pulni berib, bitimni yopdingiz. Keyin esa uyda qarzdorlik, taqiq yoki boshqa muammo chiqib qolsachi? Bunday paytda rieltor “men faqat vositachiman” deb chetga chiqib keta oladimi?

Yangi qonun ana shu savollarga javob beradi. O‘zbekistonda rieltorlik faoliyatini tartibga soluvchi yangi qonun qabul qilindi. Hujjatda rieltor kim, ko‘chmas mulk bo‘yicha agent kim, ular nimalarga haqli, mijoz nimalarni talab qilishi mumkin va ko‘chmas mulk haqidagi ma’lumotlarni qanday olish mumkinligi aniq belgilangan.

Qonun Qonunchilik palatasi tomonidan 2025-yil 1-iyulda qabul qilingan, Senat tomonidan esa 2026-yil 7-aprelda ma’qullangan.

Rieltor boshqa, agent boshqa: vakolatlar ajratildi

Avvalo, yangi qonun rieltorlik tashkiloti bilan ko‘chmas mulk bo‘yicha agentning vakolatlarini bir-biridan ajratib qo‘ydi. Chunki amalda “rieltor”, “makler” va “agent” so‘zlari ko‘pincha bir ma’noda ishlatiladi. Qonunda esa ularning nima ish qilishi mumkinligi aniq yozilgan.

Rieltorlik faoliyati endi faqat uy sotib berish yoki sotuvchi bilan xaridorni uchrashtirishdan iborat emas. U ko‘chmas mulk va unga bo‘lgan huquqlar bilan bog‘liq bitimlarda vositachilik qilish, ko‘chmas mulk obyektlari va ularga bo‘lgan huquqlar savdosini tashkil etish, ko‘chmas mulkni ishonchli boshqarish, shuningdek, ko‘chmas mulk bozorida axborot, maslahat va reklama xizmatlarini ko‘rsatishni ham o‘z ichiga oladi.

Rieltorlik tashkilotlari mazkur xizmatlarning barchasini ko‘rsatishi mumkin. Ko‘chmas mulk bo‘yicha agentlarning vakolati esa ancha tor: ularga faqat axborot, maslahat va reklama xizmatlarini ko‘rsatishga ruxsat etiladi.

Demak, agent bilan rieltorlik tashkilotini bir xil vakolatga ega deb hisoblash mumkin emas.

Ko‘chmas mulkni sotish, sotib olish, ijaraga berish, garovga qo‘yish, ayirboshlash, hadya qilish va boshqa tegishli bitimlarni tuzishda vositachilik rieltorlik tashkiloti tomonidan buyurtmachi bilan tuzilgan shartnoma asosida amalga oshiriladi. Bunda rieltorlik tashkilotining o‘zi bitimning bevosita tomoni bo‘lishi mumkin emas.

Qonun ko‘chmas mulk obyektlari va ularga bo‘lgan huquqlar savdosini tashkil etish masalasini ham tartibga soladi. Bunga elektron savdolar ham kiradi. Bunday savdolar rieltorlik tashkiloti tomonidan buyurtmachi bilan tuzilgan shartnoma asosida tashkil etiladi.

Rieltorlik xizmatlari qatoriga ko‘chmas mulkni ishonchli boshqarish ham kiritilgan. Bunday faoliyat tegishli shartnoma asosida, mulkdor yoki u ko‘rsatgan shaxs manfaatlarini ko‘zlab amalga oshiriladi.

Ya’ni rieltorlik faoliyati endi shunchaki “uy topib berish” bilan cheklanmaydi.

Uy haqiqatan ham “toza”mi? Buni rieltor tekshirishi mumkin

Ko‘chmas mulk bilan bog‘liq bitimlarda eng katta xavflardan biri — uyning ko‘rinishi emas, uning huquqiy holati. Uy chiroyli, narxi ham ma’qul bo‘lishi mumkin. Lekin uning qarzi bormi? Kimlar bu manzilda ro‘yxatda turibdi? Mulkni boshqa odamga o‘tkazishga taqiq qo‘yilganmi? Obyekt xatlanganmi? Bunday savollarga javob topilmasdan turib bitim qilish keyinchalik katta muammoga aylanishi mumkin.

Yangi qonunda rieltorlik so‘rovi asosida davlat organlari va boshqa tashkilotlardan ko‘chmas mulk obyektlari hamda ularga bo‘lgan huquqlar haqida ma’lumot olish tartibi belgilandi.

Buning uchun rieltorlik so‘roviga xizmat ko‘rsatish shartnomasi va mulkka bo‘lgan huquqlarni tasdiqlovchi hujjatlar ilova qilinishi kerak.

So‘rov asosida ko‘chmas mulkning davlat reyestridagi ma’lumotlari, obyekt bo‘yicha soliq va kommunal to‘lovlardan qarzdorlik, ushbu manzilda fuqarolarning ro‘yxatdan o‘tganligi, mulkni boshqa shaxsga o‘tkazishga taqiq qo‘yilgan yoki qo‘yilmagani hamda obyekt xatlanganligi haqidagi ma’lumotlar taqdim etilishi mumkin.

Bundan tashqari, ayrim toifadagi fuqarolarning muomala layoqatiga oid zarur ma’lumotlar ham belgilangan tartibda olinishi mumkin.

Lekin bu yerda ham rieltorlik tashkiloti va agentning vakolati bir xil emas. Rieltorlik tashkilotlariga agentlarga qaraganda kengroq doiradagi axborot taqdim etiladi. Agentlarga esa ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlar hamda ushbu obyekt bo‘yicha soliqlarni to‘lash yuzasidan qarzdorlik mavjud yoki mavjud emasligi haqidagi ma’lumotlarni olish imkoniyati beriladi.

Shu bilan birga, davlat organlari yoki boshqa tashkilotlar ayrim hollarda axborot berishni rad etishi mumkin. Masalan, ma’lumot davlat siri yoki xizmat doirasida foydalaniladigan axborot bo‘lsa, uchinchi shaxslarning huquqlari buzilishi mumkin bo‘lsa yoki axborot shaxsga doir ma’lumotlarga taalluqli bo‘lsa, uni berish rad etiladi.

Bunday rad javobi ustidan yuqori turuvchi organ yoki mansabdor shaxsga yoxud sudga shikoyat qilish mumkin.

Mijoz rieltoridan nimalarni talab qilishi mumkin?

Yangi qonunning oddiy fuqaro uchun eng muhim tomoni shundaki, rieltorlik xizmatidan foydalanayotgan mijozning huquqlari ham aniq belgilandi.

Rieltorlik xizmatlarini ko‘rsatish shartnomasida xizmat turi bilan birga rieltorlarning malaka sertifikati, professional jamoat birlashmasiga a’zoligi, fuqarolik javobgarligini sug‘urta qilish polisi, xizmat muddati, haq miqdori va to‘lash shartlari, tomonlarning huquq va majburiyatlari, javobgarligi hamda shartnomani bekor qilish tartibi ko‘rsatilishi shart.

Bu “xizmat narxi qancha edi?”, “rieltor aslida nima qilishi kerak edi?” yoki “shartnomani bekor qilsam bo‘ladimi?” kabi savollarni og‘zaki kelishuvga qoldirmaslik imkonini beradi.

Buyurtmachi rieltorlik tashkilotidan hujjat va ma’lumotlarni talab qilish, xizmatlarning bajarilishi haqida axborot olish, shartnoma shartlari bajarilmagan taqdirda uni bekor qilishni talab etish huquqiga ega. Shuningdek, yetkazilgan zararni qoplash va ma’naviy zarar uchun kompensatsiya so‘rash ham mumkin.

Agar huquqlari buzilsa, fuqaro vakolatli davlat organlariga, professional jamoat birlashmalariga, iste’molchilar huquqlarini himoya qiluvchi tashkilotlarga yoki sudga murojaat qilishi mumkin.

Rieltorlik tashkiloti yoki ko‘chmas mulk bo‘yicha agent xizmatlar bajarilganini tasdiqlovchi hujjatni rasmiylashtirib, xizmatga bevosita taalluqli hujjatlarni buyurtmachiga topshiradi.

Bunda uchinchi shaxslarning ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlari ham hisobga olinadi. Agar ularning huquqlari buzilgan yoki ularga mulkiy va ma’naviy zarar yetkazilgan bo‘lsa, qonunchilikda belgilangan tartibda zarar qoplanadi.

Qonunchilik talablarini buzgan rieltorlik tashkilotlari va ko‘chmas mulk bo‘yicha agentlar belgilangan tartibda javobgar bo‘ladi.

Qisqasi, yangi qonun rieltorlik bozorida “uy topib berish — pulni olish” shaklidagi oddiy munosabatni aniqroq huquqiy qoidalar bilan almashtirishga qaratilgan. Endi rieltorning vakolati, mijozga beradigan ma’lumoti, xizmat shartnomasi, javobgarligi va fuqaroning huquqlari aniqroq belgilanmoqda.

Uy olayotgan odam uchun esa eng muhim qoida o‘zgarmaydi: rieltorning gapiga ishonishning o‘zi yetarli emas — hujjatni ko‘ring, shartnomani o‘qing va o‘z huquqingizni biling.