Квартира в новостройке: право на компенсацию при несвоевременной передаче объекта

Приобретение новой квартиры в новостройке – долгожданная мечта каждой молодой семьи.

Нередко люди собирают средства годами и обращаются к компании для заключения договора на приобретение квартиры. Но не всегда долгожданная жилая площадь передается в срок, который предусмотрен в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

В первую очередь стоит обратить внимание на название самого договора – «договор долевого участия в строительстве жилого дома». В нашем законодательстве до 2020 года подобный документ вообще не регулировался правовыми нормами, лишь можно было использовать общие положения Гражданского кодекса Республики Узбекистан (по статье 354 – свобода договора).

28 мая 2020 года принято постановление президента (№ПП-4732), которым было утверждено положение о долевом строительстве. Оно теперь регулирует на правовом уровне отношения между дольщиком и застройщиком, защищая первого – участника данных отношений. Однако меры ответственности положение не предусматривает, что говорит о необходимости регулирования отношений общими положениями гражданского законодательства.

Большинство договоров долевого участия в строительстве жилого дома предусматривают договорную ответственность сторон, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора – к примеру, неустойка в размере 5-10 процентов от общей стоимости сделки. Неустойка (денежная сумма, которую просрочившая сторона выплачивает другой) выступает распространенным способом обеспечения надлежащего исполнения сторонами своих обязательств по договору.

На первый взгляд, когда дольщик – слабая сторона – знакомится с условиями договора в течение 10-15 минут, обращает внимание лишь на сроки, объект, сумму договора, не зная о наличии подводных камней. Среднестатистический гражданин, пробежавшись по договору, поспешит его подписать, не уточнив значения условий в договоре и их правовые последствия. Напротив, застройщик, являясь профессиональным участником этих отношений, уже давно предусмотрел все возможные случаи уклонения от ответственности, при нарушении сроков сдачи объекта.

Например, в одном из изученных договоров долевого участия в строительстве жилого дома была предусмотрена ответственность застройщика в случае просрочки исполнения своих обязательств по передаче объекта договора – квартиры. Когда наступил срок передачи квартиры дольщику, застройщик сообщил о неготовности объекта, а на претензии дольщика по выплате неустойки ответил отказом, ссылаясь на пункт договора, предусматривающего выплату неустойки только в случае «нарушения сроков передачи», значение которого не совсем понятно обывателю.

В договоре встречаются следующие термины: «срок завершения строительства», «срок передачи объекта», «срок сдачи объекта», «сроки внесения суммы долевого участия». И каждый из них имеет свое значение. Дольщик воспринимает первые три термина как синонимы и не обращает на них внимания, хотя «срок завершения строительства» и сроки «сдачи» и «передачи» не могут совпадать.

Так, «срок завершения строительства» – это момент завершения всех строительно-монтажных работ, когда объект готов к эксплуатации. «Срок сдачи» применяется в отношении всего дома, когда государственная комиссия принимает дом, а «срок передачи» связан с получением дольщиком своей квартиры.

В договорах часто указывается именно «срок передачи квартиры» при нарушении которого застройщик и будет нести ответственность по договору – выплата неустойки до 5-10 % от суммы договора. Именно этот аргумент применяют застройщики для отказа от выплаты неустойки, так как в договоре оговаривается срок передачи в течение нескольких месяцев после приема государственной комиссией всего дома.

В свою очередь, дольщик обращает внимание только на «сроки завершения строительства» и рассчитывает на заселение в свою квартиру в этот момент. После получения разъяснений от застройщика – «Мы несем ответственность лишь в пределах договора» – не редко дольщик разочаровывается в своем договоре и полагает, что его права останутся нарушенными и незащищенными.

Снова возвращаемся к статусу нашего дольщика – слабая сторона в договоре. Каждый гражданин не обязательно должен знать всех подробностей гражданского законодательства для защиты своих прав. Для этого он может обратиться за защитой в суд, правоохранительные органы, адвокату, юрисконсульту по месту работы за разъяснением положений договора и возможностью адекватной защиты.

Необходимо отметить, что первым письменным актом, регулирующим отношения между сторонами является договор. И ошибочно полагать, что он может охватить все любые вопросы, возникающие между сторонами. Поэтому в договорном праве применяется оговорка – «Все иные отношения, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим законодательством Республики Узбекистан», которая в большинстве случаев встречает в «заключительных положениях».

Даже при отсутствии этой оговорки, никто не лишает дольщика его прав как потребителя, что дает возможность обращаться за защитой любых нарушенных прав в компетентные государственные органы. В частноправовых отношениях действует презумпция, по которой «все, что не урегулировано договором, регулируется законом». По этой причине права дольщика все еще остаются под защитой закона.

Возникает вопрос – как нашему дольщику, столько ожидавшему свою квартиру и не получившему ее в срок, требовать возмещения, учитывая, что многие из них проживают в арендуемых жилых помещениях и выплачивают ежемесячные арендные платежи.

В указанном случае мы говорим о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств одной из сторон.

Статья 14 Гражданского кодекса Республики Узбекистан предусматривает основания для возмещения убытков. Так, «лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере». При этом «под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)».

То есть, если застройщик не передает квартиру по договору в оговоренный срок (срок, который был объявлен представителем застройщика как момент завершения всех строительных работ и фактической возможности заселения), то все убытки, которые причинены дольщику (ежемесячные арендные платежи, невозможность переезда в город, неполучение работы из-за отсутствия жилья, повышение цены на домашнюю утварь и бытовую технику, проезд на транспорте из-за удаленности к работе по сравнению с местоположением новой непереданной в срок квартиры и другие) подлежат выплате по обращению последнего со стороны застройщика.

В большинстве случаев застройщики в договоре указывают, что все споры между сторонами решаются путем переговоров, а в случае невозможности урегулировать спор – обращение в компетентные суды Республики Узбекистан.

По этой причине дольщик должен сначала обратиться к застройщику в письменной форме с требованием о возмещении убытков сверх той ответственности, которая предусмотрена в договоре (неустойка в размере 5-10 % от суммы договора), и лишь после получения отрицательного ответа обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении причиненных убытков, приложив письменное обращение к застройщику и его отрицательный ответ. Этот порядок обязателен на основании пункта 7 части первой статьи 189 Гражданского процессуального кодекса Республики Узбекистан (в заявлении должны быть указаны: … 7) сведения о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено законом или договором;).

В большинстве случаев споры о возмещении убытков в связи с несоблюдением застройщиком сроков завершения строительно-монтажных работ и передачи квартиры дольщику разрешаются до обращения в суд после привлечения профессионального юриста к переговорам.

Эдуард Эгамбердиев

Преподаватель кафедры «Гражданское право»

Ташкентского государственного юридического университета