Почему узбекистанцы покупают всё более компактные квартиры

В последние годы резкий рост цен на рынке недвижимости всё заметнее отражается на повседневной жизни населения. К 2025 году ни в одном регионе страны средняя площадь приобретаемого жилья не достигает даже 40 квадратных метров. Люди вынуждены из года в год покупать всё более компактные квартиры.

Так, если в 2021 году средняя площадь новых квартир, проданных в Ташкенте, составляла 51 кв. м, то к текущему году этот показатель сократился до 37 кв. м. В Навоийской области же на протяжении последних трёх лет средняя площадь продаваемого жилья остаётся ниже 30 кв. м — это самый низкий показатель по стране.

Тенденция роста цен

Согласно данным, индекс цен на жильё в республике в последние годы демонстрирует устойчивый рост. По сравнению со вторым кварталом 2022 года цены на жильё увеличились на 47%. В 2020–2023 годах средний рост цен составил 70–80%. В течение 2024 года темпы роста несколько замедлились, однако с 2025 года тенденция вновь набирает обороты.

Основными причинами называют государственные жилищные программы, рост реальных доходов населения, усиление процессов урбанизации, а также ежегодный демографический рост на уровне 2%, что увеличивает спрос на жильё во всех регионах.

До 2030 года необходимо построить 1,5 млн домов

В 2017–2024 годах общий жилищный фонд страны расширился на 28% и достиг 7,6 млн единиц жилья. В период с 2020 по 2024 год было введено в эксплуатацию более 351 тысячи квартир, а годовой объём строительства вырос до 100 тысяч.

Несмотря на это, существующее предложение не соответствует темпам роста населения. В настоящее время дефицит жилья превышает 900 тысяч единиц. По прогнозам специалистов, для покрытия потребности до 2030 года необходимо построить около 1,5 млн квартир, то есть ежегодно по 250–300 тысяч.

Каков средний размер ипотеки?

Компания по рефинансированию ипотеки опубликовала новый аналитический отчёт о рынке жилья и ипотеки в Узбекистане. В нём рассмотрены средние размеры ипотечных кредитов по регионам за 2021–2024 годы. Объём годовых ипотечных кредитов вырос с 9,1 трлн сумов в 2020 году до 17,1 трлн сумов в 2024 году, почти удвоившись.

Также отмечается, что в 2024 году в пяти регионах средний размер ипотеки на новые квартиры превысил показатель по Ташкенту. При этом в столице кредиты на покупку вторичного жилья значительно выше: в прошлом году на одну квартиру в среднем оформлялась ипотека на сумму 614 млн сумов — существенно больше, чем в других регионах.

Минимальные цены на жильё

Налоговый комитет пояснил, что в связи со случаями занижения стоимости при продаже недвижимости внедряется практика определения налоговой базы исходя из рыночной стоимости объектов. По словам председателя Ассоциации застройщиков Узбекистана Мансура Ниёзмухамедова, согласно президентскому указу с 2026 года налоговая база по недвижимости и строительным материалам будет определяться на основе рыночной цены.

Он отметил, что стоимость будет зависеть от расположения объекта. В Ташкенте планируется зонирование по районам, а жильё будет разделено на сегменты: эконом, комфорт и премиум. В связи с этим он задал вопрос:

«Если один продаёт квадратный метр по 800 долларов, а другой — по 2000 долларов, как в таком случае будет определяться налоговая база?»

Цены, исходя из себестоимости

Председатель Торгово-промышленной палаты Даврон Вахабов сообщил, что ранее Налоговому комитету предлагалось установить минимальные цены, исходя из себестоимости: 4,6 млн сумов за квадратный метр в бетонных домах и 5,6 млн сумов — в кирпичных.

«Дешевле этого жилья не бывает», — подчеркнул он.

Заместитель председателя Налогового комитета Джахонгир Абдиев заявил, что новый механизм разрабатывался совместно с профильными ведомствами и сейчас рассматривается правительством. По его словам, будет установлен средний минимальный уровень цен, а продажа жилья по более высокой стоимости не вызовет претензий:

«Определяется средняя цена, всё, что выше неё, не будет проблемой».

В Мирзо-Улугбекском районе — по 14 тысяч сумов за квадрат

При этом были приведены примеры, когда жильё оформлялось значительно ниже рыночной стоимости.

«В Мирзо-Улугбекском районе некоторые качественно построенные дома продавались по 14 тысяч сумов за квадратный метр… Квартира площадью 200 кв. м была оформлена за 40 млн сумов», — отметил он.

Глава ассоциации предложил внедрить систему сегментации вместо средних цен и сообщил, что соответствующие предложения уже направлены в Министерство строительства. Министр строительства Шерзод Хидоятов, в свою очередь, заявил, что с внедрением системы эскроу проекты будут проходить полную экспертизу, а налоговая база будет определяться исходя из разницы между маржой и себестоимостью.

38 тысяч незаконно построенных квартир

Кроме того, Шерзод Хидоятов в ходе открытого диалога с предпринимателями сообщил, что в Узбекистане насчитывается 38 тысяч квартир в незаконно построенных многоквартирных домах. В эту статистику входят объекты, возведённые с 2018–2019 годов и по настоящее время.

Министр также перечислил критерии, по которым жильё признаётся незаконным:

 • строительство без разрешения на выделение земли или решения хокима;

 • отсутствие рассмотрения проекта в Архитектурно-градостроительном совете;

 • непрохождение государственной экспертизы по безопасности объекта;

 • отсутствие регистрации в Инспекции по контролю в сфере строительства и ЖКХ при правительстве.

Сообщается, что эти 38 тысяч квартир включают как уже завершённые, так и строящиеся объекты, причём значительная их часть уже продана населению. По поручению президента работает специальная комиссия, которая занимается вопросом их приёмки и дальнейшего статуса.