Теперь даже при продаже недвижимости по заниженной цене налог будут начислять исходя из рыночной стоимости

В Узбекистане стартовала важная реформа, направленная на обеспечение честной конкуренции в предпринимательской среде и вывод теневого оборота в легальное поле. Принятое правительством 18 мая постановление «О создании равных условий конкуренции путем определения налоговой базы исходя из рыночной стоимости товаров» стало очередным решительным шагом на пути оздоровления экономики страны. Документ реализуется в рамках государственной программы на 2026 год, целью которой является существенное сокращение доли теневой экономики.

Согласно новым правилам, если налогоплательщики искусственно занижают стоимость товаров или объектов недвижимости при продаже, налоговая база будет определяться не по сумме, указанной в договоре, а исходя из реальной рыночной цены.

Механизм начнет применяться в случаях, когда цена в документах отличается от рыночной стоимости на 20% и более. Основанием служит статья 248 Налогового кодекса, которая дает налоговым органам право корректировать налоговую базу, если стоимость сделки была необоснованно занижена или завышена.

Как будет определяться цена?

В постановлении правительства особое внимание уделено жесткому контролю сделок купли-продажи недвижимости. Для определения реальной рыночной стоимости налоговые органы будут анализировать аналогичные сделки между независимыми сторонами, условия поставки, а также учитывать район, город и другие территориальные факторы расположения объекта.

Для этого налоговая система будет использовать широкую электронную базу данных. Источниками информации станут единая автоматизированная нотариальная система, таможенные и биржевые данные, платформы электронной торговли и государственных закупок, онлайн-кассы, цифровая маркировка и электронные счета-фактуры. Также будут использоваться данные СМИ, интернет-ресурсов и банковских оценок залогового имущества. Итоговая публичная оценка недвижимости будет формироваться на основании заключения уполномоченного органа, и если указанная в договоре цена окажется ниже, налоговую базу пересчитают по средней рыночной стоимости.

В документе работа системы объясняется на конкретном примере. Одна компания указала, что продала квартиру площадью 216,04 квадратного метра на третьем этаже в Мирзо-Улугбекском районе Ташкента по цене 1,07 млн сумов за квадратный метр — всего за 231,2 млн сумов. Однако налоговый анализ показал, что средняя рыночная стоимость аналогичного жилья в этом районе составляет 6,1 млн сумов за квадратный метр.

Поскольку разница между реальной и заявленной стоимостью значительно превысила установленный порог в 20%, налоговая база была пересчитана по рыночной цене и составила уже 1,317 млрд сумов. В результате между реальной стоимостью и ценой сделки образовалась разница в 1,086 млрд сумов (970,2 млн сумов без учета НДС). Из-за этого предпринимателю придется дополнительно уплатить в бюджет 116,4 млн сумов НДС и 128,1 млн сумов налога на прибыль — всего 244,5 млн сумов.

Права предпринимателей и исключения из новых правил

Новая система предусматривает не только меры контроля, но и защиту законных прав предпринимателей. Если налогоплательщик не согласен с установленной государством рыночной стоимостью, он может направить обоснованные возражения через личный кабинет. При необходимости он также имеет право за свой счет привлечь независимого оценщика. Однако если в установленный срок никаких объяснений предоставлено не будет и отчетность не будет скорректирована, налоговые органы смогут самостоятельно изменить налоговую базу и доначислить налоги.

Следует отметить, что новые правила распространяются не только на сферу недвижимости, но и на отдельные группы товаров. На первом этапе в список включены древесина и изделия из нее, в том числе древесно-стружечные плиты, клееная фанера, прессованная и необработанная древесина, а также шпалы. Их реальная стоимость также будет проверяться на основе данных таможни, биржи, онлайн-касс и цифровой маркировки.

При этом предусмотрены и исключения. Под действие новых правил не подпадают товары с государственным регулированием цен, продукция субъектов естественных монополий, а также товары, реализуемые в рамках государственных закупок. Кроме того, механизм не будет применяться к поставкам, осуществляемым на основании указов Президента, постановлений Кабинета министров, международных соглашений и контрактов с фиксированной ценой.