Снизится ли риск обмана при покупке жилья? Установлен порядок оказания риелторских услуг

Вы хотите купить жилье. Риелтор нашел подходящий вариант, показал документы — на первый взгляд все в порядке. Вы передали деньги и заключили сделку. Но что, если позже выяснится, что по недвижимости есть задолженность, установлен запрет на отчуждение или возникнут другие проблемы? Может ли в таком случае риелтор просто отойти в сторону, заявив: «Я всего лишь посредник»?

Новый закон дает ответы на эти вопросы. В Узбекистане принят новый закон, регулирующий риелторскую деятельность. В документе четко определено, кто является риелтором, кто — агентом по недвижимости, какими полномочиями они обладают, что вправе требовать клиент и каким образом можно получать информацию о недвижимости.

Закон был принят Законодательной палатой 1 июля 2025 года и одобрен Сенатом 7 апреля 2026 года.

Риелтор и агент — не одно и то же: полномочия разграничены

Прежде всего, новый закон разграничил полномочия риелторской организации и агента по недвижимости. На практике слова «риелтор», «маклер» и «агент» часто используются как синонимы. Однако закон четко определяет, какие услуги вправе оказывать каждый из них.

Риелторская деятельность теперь не ограничивается помощью в продаже жилья или поиском продавца и покупателя. Она также включает посредничество при совершении сделок с недвижимостью и правами на нее, организацию торгов объектами недвижимости и правами на них, доверительное управление недвижимостью, а также оказание информационных, консультационных и рекламных услуг на рынке недвижимости.

Риелторские организации могут оказывать все перечисленные услуги. Полномочия агентов по недвижимости значительно уже: им разрешено оказывать только информационные, консультационные и рекламные услуги.

Таким образом, агент и риелторская организация не обладают одинаковыми полномочиями.

Посредничество при заключении сделок по продаже, покупке, аренде, передаче в залог, обмену, дарению недвижимости и совершении других соответствующих сделок осуществляется риелторской организацией на основании договора, заключенного с заказчиком. При этом сама риелторская организация не может выступать непосредственной стороной сделки.

Закон также регулирует организацию торгов объектами недвижимости и правами на них, включая электронные торги. Такие торги организуются риелторской организацией на основании договора, заключенного с заказчиком.

В перечень риелторских услуг входит и доверительное управление недвижимостью. Такая деятельность осуществляется на основании соответствующего договора в интересах собственника либо указанного им лица.

Таким образом, риелторская деятельность теперь не ограничивается простым «поиском жилья».

Действительно ли недвижимость «чистая»? Риелтор может это проверить

Один из главных рисков при сделках с недвижимостью связан не с внешним видом жилья, а с его юридическим статусом. Дом или квартира могут выглядеть привлекательно, а цена — быть приемлемой. Но есть ли задолженность? Кто зарегистрирован по этому адресу? Установлен ли запрет на отчуждение недвижимости? Наложен ли на объект арест? Заключение сделки без ответов на эти вопросы впоследствии может привести к серьезным проблемам.

Новый закон устанавливает порядок получения от государственных органов и других организаций информации об объектах недвижимости и правах на них на основании риелторского запроса.

К риелторскому запросу должны прилагаться договор на оказание услуг и документы, подтверждающие права на объект недвижимости.

На основании такого запроса могут предоставляться сведения из государственного реестра недвижимости, информация о задолженности по налогам и коммунальным платежам, о гражданах, зарегистрированных по данному адресу, о наличии или отсутствии запрета на отчуждение объекта недвижимости, а также о наложении ареста на объект.

Кроме того, в установленном порядке могут быть получены необходимые сведения о дееспособности отдельных категорий граждан.

Однако и в этом вопросе полномочия риелторской организации и агента различаются. Риелторским организациям предоставляется более широкий объем информации, чем агентам. Агенты могут получать сведения о правах на недвижимость, а также о наличии или отсутствии задолженности по уплате налогов в отношении соответствующего объекта.

При этом государственные органы или другие организации в некоторых случаях могут отказать в предоставлении информации. Например, отказ возможен, если сведения относятся к государственной тайне или информации для служебного пользования, если их предоставление может нарушить права третьих лиц либо если они относятся к персональным данным.

Такой отказ можно обжаловать в вышестоящий орган, вышестоящему должностному лицу либо в суд.

Что клиент вправе требовать от риелтора?

Одна из наиболее важных для обычного гражданина норм нового закона заключается в том, что в нем четко определены права клиента, пользующегося риелторскими услугами.

В договоре на оказание риелторских услуг наряду с видом услуги должны быть указаны сведения о квалификационном сертификате риелтора, членстве в профессиональном общественном объединении, полисе страхования гражданской ответственности, сроке оказания услуг, размере и условиях оплаты, правах и обязанностях сторон, их ответственности, а также порядке расторжения договора.

Это позволяет не оставлять на уровне устных договоренностей такие вопросы, как «сколько стоит услуга?», «что именно должен сделать риелтор?» или «можно ли расторгнуть договор?».

Заказчик вправе требовать от риелторской организации документы и сведения, получать информацию о ходе оказания услуг, а при невыполнении условий договора — требовать его расторжения. Кроме того, заказчик вправе требовать возмещения причиненного ущерба и компенсации морального вреда.

Если права гражданина нарушены, он может обратиться в уполномоченные государственные органы, профессиональные общественные объединения, организации по защите прав потребителей либо в суд.

Риелторская организация или агент по недвижимости оформляет документ, подтверждающий оказание услуг, и передает заказчику документы, непосредственно относящиеся к оказанной услуге.

При этом учитываются и права третьих лиц на недвижимость. Если их права были нарушены либо им был причинен имущественный или моральный вред, ущерб подлежит возмещению в порядке, установленном законодательством.

Риелторские организации и агенты по недвижимости, нарушившие требования законодательства, несут ответственность в соответствии с законодательством.

В целом новый закон направлен на то, чтобы заменить распространенную на риелторском рынке модель «нашел жилье — получил деньги» более четкими правовыми правилами. Теперь более подробно определяются полномочия риелтора, порядок предоставления информации клиенту, условия договора на оказание услуг, ответственность риелтора и права граждан.

Для человека, покупающего жилье, главное правило при этом остается прежним: одного доверия к словам риелтора недостаточно — проверяйте документы, внимательно читайте договор и знайте свои права.