Однокомнатная квартира или двухкомнатная: что будет приносить больше прибыли?

После пандемии рынок аренды быстро оживился, однако сегодня он медленно «приходит в себя». Когда цены стабильно росли каждый месяц, конкуренция среди арендаторов была высока, а найти квартиру было сложно, сейчас на смену этому пришли осторожность, выбор и баланс. Если смотреть по регионам, в некоторых городах цены снизились, в других же сохраняются высокие цены на квартиры премиум-класса. В Ташкенте, после двух лет сильного давления, рынок аренды постепенно стабилизируется. Какие факторы стоят за этим процессом? Где арендаторы выигрывают, а где спрос по-прежнему высок? Следующий анализ поможет раскрыть скрытые механизмы изменений на рынке аренды.

Высокая дисперсия

После быстрого восстановления рынка аренды в постпандемийный период, цены на аренду квартир в центральных районах городов начали постепенно снижаться. Это означает, что рынок снова приходит в равновесие в плане спроса и предложения. С 4-го квартала 2023 года по 3-й квартал 2025 года средняя аренда однокомнатных и двухкомнатных квартир снизилась в большинстве центральных районов. Например, в Бухаре медианная аренда снизилась с 220 до 200 долларов США, в Фергане — с 250 до 200 долларов США, в Гулистоне — с 250 до 215 долларов США.

Также аренда трехкомнатных квартир снизилась в большинстве регионов. В Андижане аренда снизилась с 500 до 400 долларов США, в Фергане — с 340 до 300 долларов США, в Нукасе — с 284 до 239 долларов США.

Несмотря на снижение медианных цен на аренду, дисперсия цен остается высокой, особенно по однокомнатным и двухкомнатным квартирам. Это показывает, что рынок по-прежнему разделен на сильные сегменты в зависимости от местоположения, качества зданий и типа строительства.

Особенно в Самарканде и Бухаре аренда в сегменте премиум-класса остается стабильной. Это связано с наличием иностранных арендаторов, бизнесменов и спросом на аренду в сфере туризма. С другой стороны, в Андиджане, Фергане и Намангане рост плотности населения удерживает аренду в центральных районах относительно стабильной. Это также показывает, что, несмотря на общее снижение рынка, местный спрос по-прежнему высок.

Цены на аренды в Ташкенте

После резкого роста цен на аренду в 2022-2023 годах, аренда в Ташкенте начала постепенно стабилизироваться. Это свидетельствует о снижении спроса и восстановлении предложения. С 4-го квартала 2023 года по 3-й квартал 2025 года цены на аренду всех типов квартир слегка снизились. Это означает, что после двух лет сильного давления рынок возвращается в состояние равновесия.

Снижение цен на однокомнатные квартиры

В конце 2023 года медианная аренда однокомнатных квартир достигла самого высокого уровня. Это было связано с миграцией, вызванной войной, и увеличением спроса после пандемии. После этого в большинстве районов цены снизились на 10-20%. Наибольшее снижение было зафиксировано в центральных районах города, таких как Миробод, Шайхонтахур и Олмазор. В этих районах увеличилось предложение краткосрочной аренды, а также были построены новые небольшие квартиры, что привело к дополнительному предложению на рынок. Напротив, в районах Яккасарай и Юнусабад аренда оставалась более стабильной. Это связано с наличием стабильных рабочих мест и доступностью новых квартир в этих районах. В целом, снижение цен показывает, что давление, вызванное временной миграцией, снизилось, и рынок возвращается к нормальному состоянию.

Снижение цен на двухкомнатные квартиры

Цены на аренду двухкомнатных квартир снизились больше всего. Это связано с тем, что рост доходов арендаторов замедлился, и они пересмотрели свой бюджет на аренду жилья. В Шайхонтахуре медианная аренда снизилась с 900 до 600 долларов США, а в Мирободе — с 800 до 650 долларов США. В районах Юнусабад и Яккасарай снижение было менее заметным.

Цены в этих районах остались относительно высокими благодаря большому количеству новых жилых домов и удобному транспорту. Этот процесс связан с рядом факторов, включая стабилизацию миграционных потоков, сезонное снижение спроса (особенно в связи с изменением спроса от студентов), рост предложения жилья благодаря новым строительствам и выход на рынок жилья, ранее принадлежавшего собственникам.

Трехкомнатные квартиры

Аренда трехкомнатных квартир также начала постепенно снижаться, но темпы снижения варьируются в зависимости от района. В районах, таких как Яккасарай, Миробод и Шайхонтахур, цены остались стабильно высокими, так как спрос на аренду поддерживается иностранными специалистами и представителями бизнеса. В то же время, в районах, таких как Мирзо-Улугбек, Яшнобод и Юнусабад, аренда значительно снизилась из-за большого строительства новых квартир. Разница в аренде по районам расширяется, что свидетельствует о все более явном разделении рынка по качеству жилья и инфраструктуре.

Текущее снижение и стабилизация цен на аренду в Ташкенте связано с несколькими долгосрочными и краткосрочными факторами. После миграционных потоков из России и соседних стран в 2022-2023 годах спрос резко увеличился. Сейчас, с замедлением миграции, особенно спрос на небольшие квартиры с хорошей отделкой снизился. Потоки студентов продолжают оказывать влияние на цены в некоторых районах, но в меньшей степени, чем раньше. Рынок теперь адаптируется к сезонным колебаниям. Ожидается рост предложения аренды жилья вследствие сдачи новых многоквартирных домов и сдачи в аренду квартир, купленных для инвестиций. Это смягчило ценовые давления и облегчило поиск жилья в аренду. Снижение роста доходов и замедление экономической активности ограничили возможности арендаторов принимать повышение цен. Поэтому в большинстве сегментов рынка аренда стабилизировалась.