В Ташкенте провели массовую оценку жилья: рыночная стоимость некоторых объектов в 15 раз выше кадастровой

Общая стоимость почти 600 тысяч квартир в Ташкенте по результатам массовой оценки составила 426,7 трлн сумов. При этом их действующая кадастровая стоимость составляет 57,7 трлн сумов. Разница по частным домам ещё больше: их совокупная стоимость по результатам массовой оценки составила 587 трлн сумов, тогда как действующая кадастровая стоимость — 39 трлн сумов.

При этом данные результаты пока не являются окончательными. Результаты массовой оценки недвижимости, проведённой в Ташкенте в качестве эксперимента, с 5 сентября вынесены на общественное обсуждение.

Об этом сообщили на пресс-конференции, посвящённой системе массовой оценки недвижимости, причинам её внедрения, первым результатам в Ташкенте, а также участию собственников в данном процессе.

Речь не идёт об индивидуальной оценке каждого дома

Под массовой оценкой не подразумевается, что для каждой квартиры или здания отдельно приглашается специалист, который определяет его текущую цену продажи.

Система предназначена для определения стоимости недвижимости, близкой к её рыночной стоимости, на основе анализа большого объёма рыночных данных. При этом используются единая методология, математические и статистические методы.

Поэтапное внедрение системы предусмотрено Указом Президента № ПФ-43 от 5 марта 2025 года.

Почему действующая кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Одной из основных причин внедрения массовой оценки является значительная разница между кадастровой стоимостью недвижимости и её реальной рыночной стоимостью.

При расчёте действующей кадастровой стоимости не все факторы, влияющие на рыночную цену недвижимости, учитываются в полном объёме.

Между тем на стоимость дома или квартиры существенно влияют её местоположение, уровень развития территории, близость к транспортной и социальной инфраструктуре, земельный участок, год постройки здания, общая площадь, этаж и другие характеристики.

При массовой оценке эти факторы учитываются в совокупности.

Одинаковая площадь и почти одинаковая кадастровая стоимость, но разница в рыночной цене — в три раза

В ходе эксперимента в Ташкенте было изучено около 100 тысяч рыночных данных, предложений и сделок риелторов. Кроме того, были проанализированы более 85 тысяч сделок купли-продажи, оформленных в нотариальном порядке.

Разницу в оценке можно увидеть на примере объектов в ЖК «Mirabad Avenue» и в Янгихаётском районе.

В жилом комплексе «Mirabad Avenue» кадастровая стоимость квартиры площадью 45 кв. м, построенной в 2023 году, составляет 88,9 млн сумов.

Другая квартира площадью 45 кв. м, построенная в 2022 году и расположенная в районе станции метро «Сергели» в Янгихаётском районе, имеет кадастровую стоимость 81,6 млн сумов.

То есть разница между действующей кадастровой стоимостью двух объектов составляет всего 8%.

Однако при учёте рыночной стоимости картина резко меняется. Квартира в «Mirabad Avenue» оценена примерно в 1,5 млрд сумов, а квартира в Янгихаётском районе — почти в 508 млн сумов.

В результате рыночная стоимость двух квартир, чья действующая кадастровая стоимость была примерно одинаковой, отличается почти в три раза.

Как работают ценовые зоны и индивидуальные коэффициенты?

Массовая оценка проводится в несколько последовательных этапов.

Сначала территории разделяются на зоны в зависимости от цен на недвижимость. Территории, где расположены объекты с близкими ценами, объединяются в одну ценовую зону.

На следующем этапе для каждой территории определяются типовые, или эталонные, объекты. Для каждого ценового пояса определяется стоимость одного квадратного метра такого эталонного объекта.

После этого установленная стоимость применяется к другим объектам в данной территории с учётом их индивидуальных характеристик.

При расчётах используются корректирующие коэффициенты в зависимости от года постройки объекта, его местоположения, земельного участка, общей площади, материала стен, этажа и других важных характеристик.

Поэтому для каждого дома или квартиры отдельно нанимать оценщика не требуется.

Разница по квартирам достигла 7,4 раза

Согласно предварительным расчётам в Ташкенте, общая стоимость почти 600 тысяч квартир по результатам массовой оценки составила 426,7 трлн сумов.

При этом действующая кадастровая стоимость этих квартир составляет 57,7 трлн сумов. Таким образом, разница между двумя показателями составляет почти 7,4 раза.

По частным домам разница ещё больше. Их совокупная стоимость, рассчитанная на основе массовой оценки, составила 587 трлн сумов. Действующая кадастровая стоимость — 39 трлн сумов.

Разница между этими двумя показателями составляет почти 15 раз.

При этом эти цифры не являются окончательными. В настоящее время результаты оценки проходят общественное обсуждение.

Собственники могут проверить стоимость своего жилья

Результаты оценки вынесены на общественное обсуждение с 5 сентября 2026 года. Обсуждение продлится 60 дней.

Собственники могут через электронную платформу davreestr.uz ознакомиться с результатами оценки принадлежащего им объекта и проверить, каким образом была сформирована его стоимость.

Если собственник не согласен с расчётами, он может направить через платформу обоснованное предложение или возражение.

Кроме того, предусмотрена возможность получить электронную справку с QR-кодом, в которой указана стоимость объекта, приближенная к его рыночной стоимости.

Поступившие обращения и обоснованные предложения будут изучены. В необходимых случаях в результаты оценки будут внесены соответствующие изменения.

Оценочная стоимость не означает, что дом можно продать именно за эту сумму

Специалисты подчёркивают, что стоимость, определённую в результате массовой оценки, не следует воспринимать как фактическую цену продажи недвижимости на сегодняшний день.

Задача системы заключается не в том, чтобы определить, за сколько конкретную квартиру можно продать сегодня. Основная цель — на основе анализа большого объёма рыночных данных сформировать научно и методологически обоснованный показатель, близкий к рыночной стоимости.

При оценке также учитывались рекомендации экспертов Международного валютного фонда и Всемирного банка. В частности, принимаются во внимание колебания рыночных данных и статистические погрешности.

Поэтому стоимость, определённая в рамках массовой оценки, в среднем может быть на 20–30% ниже фактической рыночной цены.

Например, фактическая сделка купли-продажи квартиры площадью 94 кв. м в районе А. Югнакий составила 1,2 млрд сумов. Это соответствует 12,7 млн сумов за квадратный метр.

При этом стоимость объекта с аналогичными характеристиками по результатам массовой оценки была определена в 1,01 млрд сумов, или 10,8 млн сумов за квадратный метр.

В жилом комплексе «Akay City» стоимость квартиры площадью 96 кв. м по рыночным данным составила 1,74 млрд сумов. Стоимость объекта площадью 95 кв. м с близкими характеристиками по результатам массовой оценки составила 1,33 млрд сумов.

В жилом комплексе «Nestone» рыночная цена квартиры площадью 33 кв. м была указана на уровне 1,54 млрд сумов. В рамках массовой оценки стоимость этого объекта была определена в 1,24 млрд сумов.

Массовая оценка распространится на весь Узбекистан

Эксперимент в Ташкенте не станет единственным этапом. Планируется поэтапно внедрить систему массовой оценки недвижимости и в других регионах страны.

• В 2025–2026 годах система реализуется в городе Ташкенте.
• В 2026–2027 годах массовая оценка будет проведена в городе Нукусе и областных центрах.
• С 2027 года система будет распространена на остальные территории республики.

Результаты оценки не означают автоматического повышения налога

После публикации результатов массовой оценки в Ташкенте увеличилось количество обращений граждан по поводу её влияния на налог на имущество.

Специалисты отмечают, что здесь необходимо разделять два понятия: оценочную стоимость недвижимости и сумму налога, взимаемого с неё.

Согласно действующему законодательству, сама по себе массовая оценка не создаёт для граждан новых налоговых обязательств, а результаты оценки автоматически не приводят к увеличению суммы налога.

Поэтому если оценочная стоимость квартиры или другой недвижимости выросла в несколько раз, это не означает, что налог увеличится в такой же пропорции.

Налоговые ставки, порядок налогообложения и итоговая сумма налога определяются отдельно, в соответствии с налоговым законодательством.

На пресс-конференции собственникам рекомендовали ознакомиться с результатами оценки принадлежащих им объектов недвижимости, проверить, каким образом сформированы расчёты, и при необходимости в установленном порядке направить обоснованные предложения и возражения.