Цены на жильё могут вырасти: стоит ли покупать, пока есть возможность?

Стремительный рост численности населения становится одним из ключевых факторов, меняющих фундаментальный баланс на рынке недвижимости. Согласно недавно опубликованным данным, фактическое население Узбекистана оказалось на 810 тысяч человек больше, чем предполагалось по текущим расчётам. Прогноз о том, что уже к концу года численность населения превысит 40 миллионов человек, — это не просто статистика, а серьёзный экономический сигнал, который может запустить новую волну роста цен на жильё уже в ближайшие месяцы.

Дополнительное давление в 810 тысяч человек

Согласно базовым законам экономики, если объём предложения остаётся прежним, а спрос резко увеличивается, цены начинают расти. Дополнительные 810 тысяч жителей означают, что даже при среднем размере семьи в пять человек рынку в краткосрочной перспективе потребуется не менее 160 тысяч новых жилых объектов.

На фоне роста населения свыше 40 миллионов человек продолжается и ускоренная урбанизация. При этом текущие темпы строительства не способны быстро удовлетворить такой спрос. В результате создаются предпосылки для неизбежного роста стоимости квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынке, а также повышения арендных ставок.

Как демографический рост влияет на цены: международный опыт

Связь между увеличением численности населения и ростом цен на недвижимость неоднократно подтверждалась мировой практикой. Это подтверждают исследования экспертов и международных организаций.

1. Опыт Турции: миграция и демографическое давление

В последние годы в Турции внутренний демографический рост и приток мигрантов значительно увеличили спрос на жильё. Согласно отчётам международной консалтинговой компании Knight Frank (Global House Price Index), годовой рост цен на жильё в стране в номинальном выражении превышал 100%. Основной причиной стало то, что реальный спрос на жильё значительно превысил объёмы предложения.

2. Великобритания: дефицит предложения

По данным Департамента жилищного строительства, местных сообществ и местного самоуправления Великобритании (DLUHC), ежегодно стране необходимо строить не менее 300 тысяч новых домов для удовлетворения спроса, связанного с ростом населения. Однако фактические объёмы строительства редко превышают 200 тысяч объектов в год. Этот ежегодный дефицит примерно в 100 тысяч домов стал одной из причин того, что цены на недвижимость в Великобритании в течение последнего десятилетия росли значительно быстрее инфляции.

3. Южная Корея: урбанизация и высокая плотность населения

По данным KOSTAT и администрации Сеула, концентрация населения в столичном регионе привела к тому, что за последние пять лет стоимость квартир в Сеуле выросла примерно на 50–60%. Попытки государства сдержать рост цен административными методами не дали ожидаемого результата из-за сохраняющегося дефицита предложения.

Стоит ли покупать жильё сейчас?

Учитывая демографические тенденции в Узбекистане и международный опыт, откладывание покупки жилья может быть связано с рядом экономических рисков.

Во-первых, накопленные средства постепенно теряют покупательную способность под влиянием инфляции и роста стоимости строительных материалов — цемента, металла и энергоресурсов. Деньги, которых сегодня достаточно для покупки трёхкомнатной квартиры, через один-два года могут хватить лишь на двухкомнатную.

Во-вторых, одновременно с ростом стоимости жилья, как правило, дорожает и аренда. Это означает, что людям, не имеющим собственного жилья, придётся тратить всё большую часть доходов на арендные платежи, а возможности накопить средства на покупку собственной недвижимости будут сокращаться.

Кроме того, в крупных городах, особенно в Ташкенте и областных центрах, количество свободных земельных участков, пригодных для строительства, постепенно уменьшается. Поэтому стоимость жилья в районах, расположенных ближе к центру, в долгосрочной перспективе, вероятнее всего, будет продолжать расти.

Если у вас уже есть достаточные средства для покупки жилья, возможность оформить ипотеку на выгодных условиях или сформирован необходимый капитал, ожидание стабилизации рынка с экономической точки зрения может оказаться неоправданным. В стране, где численность населения приближается к отметке в 40 миллионов человек и продолжает расти, недвижимость, скорее всего, сохранит статус одного из наиболее востребованных и надёжных активов. Поэтому откладывать покупку жилья может означать столкнуться с ещё более высокими расходами в будущем.